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關于印發《東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定》的通知

時間:2021-01-14 10:21:18  來源:  作者:

關于印發《東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定》的通知

 

各園區管委會(鎮人民政府、街道辦事處),各有關單位:

  《東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定》業經市人民政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。

  東莞市住房和城鄉建設局

  2021年1月13日


 


 

東莞市業主大會和業主委員會成立若干規定

  為規范我市業主大會和業主委員會成立程序,保障業主權益,根據《民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》《住房和城鄉建設部等部門關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》《業主大會和業主委員會指導規則》和《東莞市物業管理辦法》等法律法規政策的相關規定,結合我市實際,制定本規定。

  一、工作職責

  園區管理委員會、鎮人民政府、街道辦事處(以下簡稱“園區(鎮街)政府”)依法對轄區內業主大會、業主委員會的成立、運作及活動進行指導、協助和監督。園區(鎮街)政府應當指定政府有關部門會同居民委員會、村民委員會(以下簡稱“村(居)委會”)對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導、協助和監督;指導物業小區成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組,加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。

  二、業主大會和業主委員會成立程序

  已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%的,建設單位應當書面報告物業所在地園區(鎮街)政府,并在物業管理區域顯著位置公告。

 ?。ㄒ唬┥暾埑闪I主大會

  20%以上業主可以聯名向園區(鎮街)政府提出成立業主大會的書面要求;或者已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域建筑面積50%以上的,業主可以向園區(鎮街)政府提出成立業主大會的書面要求。接到申請后,園區(鎮街)政府應在5個工作日內審查,符合《廣東省物業管理條例》第十三條第一款、第二款情形之一的,應在收到申請之日起30日內指導、協助業主推薦產生業主大會籌備組;不符合的,書面回復申請人。

 ?。ǘ┊a生籌備組成員

  籌備組由業主代表、建設單位以及園區(鎮街)政府代表和村(居)委會代表組成,其成員為7人至15人的單數?;I備組成員應當符合《東莞市物業管理辦法》第十五條規定。業主代表采用業主自薦或業主推薦的方式產生,人數不少于籌備組總人數的60%,具體推薦辦法以物業所在地園區(鎮街)政府的公告為準。園區(鎮街)政府應當書面通知建設單位授權委托一名代表參加首次業主大會籌備組工作,建設單位收到通知后5日內應及時回復園區(鎮街)政府,建設單位已不存在或者在收到通知后5日內未及時書面回復園區(鎮街)政府的,可視其為放棄籌備組成員資格。建設單位若不參加籌備組,不影響籌備組的成立,但不免除其《廣東省物業管理條例》第十四條規定的義務。

  村(居)委會應當在規定時間內接受業主報名參加籌備組,并會同房管機構等政府部門對自薦人及被推薦人進行身份核實。若符合條件的報名人數超過業主代表規定名額的,由報名人協商產生,協商不成的,由園區(鎮街)政府協調選出。協商協調工作應以保證業主大會的順利進行、程序規范以及公平公正為目標,所采用的人選產生規則應簡單明了、便于操作,提倡采用以下規則:承諾不參選業委會委員的業主優先入選;業主中具備較強組織能力的黨員、人大代表、政協委員、機關事業單位在編人員、村(居)委會委員干部優先入選。

 ?。ㄈ┕净I備組成員名單

  物業所在地園區(鎮街)政府應當自行或委托村(居)委會將擬定的業主大會籌備組成員名單及基本情況以書面形式在物業管理區域顯著位置公告,首次公告時間不少于十五日。業主對籌備組成員有異議的,應當在公告期間內向物業所在地園區(鎮街)政府提出,由園區(鎮街)政府協調解決;公告期滿后,不再受理異議。公告期間業主提出異議且異議成立的,應修正業主大會籌備組成員名單再次進行公告,再次公告時間不少于五日。公告期間無異議或者異議不成立的,公告期滿后,公示名單視同經全體業主通過,園區(鎮街)政府應當發布籌備組成立的公告并按照公告名單組成本次業主大會籌備組。

  籌備組發布的通知或者公告,應當加蓋物業所在地園區(鎮街)政府公章或由物業所在地村(居)委會代章,籌備組成員個人或小區其他業主不得擅自以籌備組名義發布相關通知或者公告。

 ?。ㄋ模┙M織召開首次業主大會會議

  業主大會籌備組應當自成立之日起6個月內,組織召開首次業主大會會議?;I備組應當履行下列職責:

  1.確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

  2.參考市住房和城鄉建設局提供的范本擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

  3.確定業主的身份和業主在首次業主大會會議上的投票權數;

  4.確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;

  5.在業主中推選選票發放人、計票人和監票人;

  6.依法確定首次業主大會會議表決規則;

  7.制定業主委員會選舉辦法;

  8.召開首次業主大會會議的其他準備工作。

  經確認的前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

 ?。ㄎ澹┊a生業主委員會候選人

  業主委員會委員人數的確定及候選人的產生應當符合以下規定:

  1.業主委員會委員為5至15人的單數,具體人數根據該物業管理區域的實際情況由籌備組確定;

  2.業主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則約定。業主委員會實行差額選舉的,未當選業主委員會委員且得票數達到法定票數的候選人,可以按得票順序當選為業主委員會候補委員。候補委員人數由業主大會議事規則約定。候補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。

  3.業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦、業主自薦等方式產生;鼓勵和支持具備業主資格的黨員通過法定程序成為業主委員會委員,發揮模范帶頭作用,依法履行職責。

  4.籌備組應當核查業主委員會參選人的資格,確定業主委員會委員候選人名單?;I備組應當將擬定的業主委員會委員候選人名單及基本情況以書面形式在物業管理區域顯著位置公告,公告時間為7日。業主對業主委員會委員候選人有異議的,應當在公告期間內向業主大會籌備組提出,由業主大會籌備組重新核查相關候選人是否符合參選業主委員會委員的資格;公告期滿后,業主大會籌備組不再受理異議。公告期間無異議或者異議不成立的,公告期滿后,公示名單的業主委員會委員候選人視同經全體業主同意,后續選舉過程不再因業主委員會委員候選人資格問題影響選舉結果。

 ?。┱匍_首屆業主大會會議

  召開首屆業主大會會議,應當于會議召開前15日將會議時間、地點、議題和議程在物業管理區域的顯著位置公告,并書面通知全體業主;業主大會會議應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與,并按以下規定投票表決管理規約草案、業主大會議事規則草案并選舉產生業主委員會:

  1.業主大會會議表決采用記名投票的方式。選票、表決票和書面委托書應當妥善保管,以備查詢。凡需投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

  2.業主大會會議可采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的,應將書面征求意見的結果在物業管理區域內公示30日以上,業主有權查閱相關資料。異議應當在公示期內提出,公示結束之后,不再受理異議。

  3.業主大會會議采用集體討論形式的,按照以下程序進行:

 ?。?)籌備組會同村(居)委會核實到會業主身份,發放選票;

 ?。?)按照會議議程進行選舉或者表決;

 ?。?)回收選票;

 ?。?)現場公開計票;

 ?。?)現場公布業主大會會議結果;

 ?。?)公告業主大會會議結果。

  4.業主大會會議采用書面征求意見形式的,應當按照下列程序進行:

 ?。?)發放選票

  園區(鎮街)政府對選票發放進行指導、監督,村(居)委會協助選票發放組發放選票,選票發放組每組至少包含1名籌備組成員(委員候選人不得參加發放選票)。選票發放組應將選票送達每戶業主;業主也可攜帶身份證明在規定的時間內到選票發放組的固定設點領取選票。投票表決期間業主不在物業管理區域內居住的,應當通過快遞或其他有效方式將選票送達,無法送達的,應當在物業管理區域內公告。

 ?。?)組織投票

  投票采用“固定投票”、“流動投票”等方式進行,具體投票方式由籌備組自行決定。

  業主收到選票后可以立即投票,并應將填好的選票投入流動投票箱內。每次投票結束后,應當立即封箱交由村(居)委會集中保管。

  物業管理區域內設置固定投票箱,業主在規定的時間內將選票填好投入投票箱。

  郵寄的選票應當放入投票箱,在開票時當場拆封。

 ?。?)組織計票

  投票結束后,由推選出來的監票人、計票人(委員候選人均不得擔任)組成監票組、計票組,進行公開驗票、計票。計票結束后,計票及監票人應當立即對計票結果簽名確認,籌備組應派人監督計票過程,必要時可邀請公證機構現場公證。

 ?。?)公告業主大會會議結果

  獲得參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意的法定票數,按得票數從多到少依次選取為業主委員會委員(業主委員會候補委員)。業主大會籌備組應當自業主大會作出決定之日以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內公告,公示內容應當包括房號和專有部分面積,業主對表決事項贊同、反對、棄權的意見,全體業主對表決事項贊同、反對、棄權意見的匯總結果等,公告時間不得少于30日。公示期間業主對表決結果有異議的,可以查驗本人表決意見,業主大會籌備組應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。有證據證明存在惡意偽造或篡改選票、表決票、書面委托書等情形,導致業主真實意見與公示的表決結果不一致的,應當重新統計表決結果并公布。業主查驗本人意見,應當提供本人有效身份證明。業主對表決結果有異議應當在公告期內向業主大會籌備組提出,公告期滿后,業主大會籌備組不再受理異議。公告期間無異議或者異議不成立的,公告期滿后,不再因本次選舉票數問題影響業主委員會委員當選資格。

  5.選舉產生業主委員會委員后,業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次業主委員會會議,推選產生業主委員會主任1名,副主任1-2名。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

 ?。ㄆ撸I主委員會備案

  業主委員會應當在選舉產生之日起30日內持下列材料到屬地園區(鎮街)政府備案:

  1.業主委員會備案申請表;

  2.管理規約、業主大會議事規則;

  3.業主大會的會議記錄和會議決定;

  4.業主委員會委員(候補委員)名單及基本情況(含一寸彩照及個人簡歷表);

  5.業主大會籌備期間相關公示和大會現場的照片若干。

  符合規定的,屬地園區(鎮街)政府在5個工作日內出具《業主委員會備案回執》;不符合規定的,告知理由,提出處理意見。

 ?。ò耍┛讨茦I主大會和業主委員會印章

  業主委員會備案后,持《業主委員會備案回執》按照國家有關規定到公安機關批準的單位刻制業主大會、業主委員會印章,并向公安機關進行公章備案。

  業主委員會應當建立印章管理制度,并指定專人保管印章。使用業主大會印章,應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定;使用業主委員會印章,應當根據業主委員會會議的決定。業主委員會會議應有半數以上委員出席,作出的決定應當經全體委員半數以上同意并簽字確認。

  (九)檔案管理制度

  在小區選舉產生業主委員會后,業主大會籌備組應當將會議的有關資料移交小區業主委員會。業主委員會應當制定檔案管理制度,制作和保管業主大會、業主委員會會議資料和業主大會財務等有關文件,并建立相關檔案,同時指定專人保管檔案。屬地園區(鎮街)政府、房管機構等部門因工作需要查詢業主大會與業主委員會檔案資料的,業主委員會應當提供。

  三、業主委員會委員資格自行終止的情形

  業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止,并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告,業主委員會不公告的,由村(居)委會進行公告:

 ?。ㄒ唬┮蛭飿I轉讓、滅失等原因不再是業主的;

 ?。ǘ┮蚣膊〉仍騿适男新氊熌芰Φ?;

 ?。ㄈ┤温毱陂g被依法追究刑事責任或限制人身自由

  的;

 ?。ㄋ模┍救讼驑I主大會或者業主委員會提出書面辭職

  的;

 ?。ㄎ澹┓?、法規以及管理規約、議事規則規定的其他

  情形。

  四、終止業主委員會委員資格的程序

  業主委員會委員有下列情況之一的,由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格:

 ?。ㄒ唬┡灿?、侵占業主共有財產(特別是物業專項維修資金或業主委員會辦公經費)的;

 ?。ǘ┧魅?、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

 ?。ㄈ├寐殑罩阋笪飿I服務企業減免物業服務費的;

 ?。ㄋ模┻`反物業服務合同拒不交納物業服務費用的;

 ?。ㄎ澹┬孤稑I主資料或者將業主資料用于與物業服務無關的活動的;

 ?。┪唇洏I主大會同意,參與選聘物業服務企業、簽訂物業服務合同的,或擅自與物業服務企業簽訂合同提高物業服務收費的;

 ?。ㄆ撸┢渌麚p害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為;

 ?。ò耍┓?、法規以及管理規約、議事規則規定的其他情形。

  業主委員會收到終止業主委員會委員資格的提議(書面意見)后,應當在村(居)委會的指導下于5個工作日內進行調查處理。情況屬實的,業主委員會應將調查情況和擬終止業主委員會委員的提議在物業管理區域顯著位置公示15日后召開業主大會,業主大會經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意,作出終止業主委員會委員資格的決定;業主委員會未按要求調查處理或調查情況屬實而未擬定終止業主委員會委員提議的,業主委員會委員或業主可向屬地園區(鎮街)政府提出書面申請,由所在村(居)委會在屬地園區(鎮街)政府的指導和監督下,組織召開業主大會會議。

  作出終止業主委員會委員資格決定后,由業主委員會將會議結果張貼在物業服務區域顯著位置,公告30日。異議應當在公告期內提出,公告結束之后,不再受理異議。被終止資格的委員應當自公告之日起3日內將其保管的業主大會、業主委員會相關資料交回業主委員會,同時業主委員會需重新到屬地園區(鎮街)政府進行備案。

  五、業主委員會換屆程序

 ?。ㄒ唬┰谌纹趯脻M前三個月,業主委員會應當報告物業所在地的園區(鎮街)政府,在園區(鎮街)政府指導下成立業主委員會換屆改選小組,組織召開業主大會會議,進行換屆選舉。園區(鎮街)政府應當協助、指導和監督業主委員會換屆選舉工作。

 ?。ǘI主委員會集體辭職的,按業主委員會選舉程序重新選舉業主委員會。

 ?。ㄈI主委員會任期屆滿或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一等原因導致無法履行職責的,由物業所在地的村(居)委會代行業主委員會的職責,并接受園區(鎮街)政府的指導和監督。小區的業主委員會應當將業主大會和業主委員會印章等資料移交給物業所在地村(居)委會代管;業主委員會不移交的,物業所在地村(居)委會可以請求公安機關協助移交。新一屆業主委員會成立或者原業主委員會重新達到履行職責條件的,物業所在地村(居)委會應當將代管的業主大會和業主委員會印章等資料移交本小區的業主委員會。

  六、業主委員會增補委員程序

 ?。ㄒ唬I主委員會委員職務終止,有候補委員的,由候補委員依次遞補。業主委員會應當及時將業主委員會委員職務終止和候補委員遞補的情況在物業管理區域顯著位置公告。

 ?。ǘI主委員會委員缺員,由候補委員遞補后仍不足5人,或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的,業主委員會應當組織召開業主大會會議補選業主委員會委員。

  業主委員會增補委員后,應持原備案申請表及回執向屬地園區(鎮街)政府變更備案。

  七、附則

 ?。ㄒ唬┕芾硪幖s示范文本、業主大會議事規則示范文本以及相關表格樣本由市住房和城鄉建設局制定。

 ?。ǘ┍疽幎ㄓ墒凶》亢统青l建設局負責解釋。

 ?。ㄈ┍疽幎ㄗ杂“l之日起實施,有效期至2026年1月12日。


 

  本規范性文件已經市司法局合法性審查同意發布,編號為:DGSZFHCXJSJ-2020-073

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